運(yùn)營(yíng)難 中小投資客投資小戶(hù)型散售商鋪需謹(jǐn)慎
多年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)健，四月份“新國(guó)十條”出臺(tái)后，住宅市場(chǎng)的投資受到了抑制，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響較小，藉此引發(fā)了眾多投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情。商業(yè)地產(chǎn)投資須謹(jǐn)慎，綜合考慮，審慎權(quán)衡才是明智之舉。
商業(yè)地產(chǎn)熱的背后，也曾經(jīng)不乏失敗的案例：“旺鋪”空置、開(kāi)發(fā)公司起訴租戶(hù)拖欠租金、招商不善……到底什么樣的商鋪適合投資呢？
商業(yè)地產(chǎn)是以租金收入為主要收入來(lái)源的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資品種，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化來(lái)不斷調(diào)整和改善業(yè)態(tài)，主動(dòng)符合市場(chǎng)需求，這是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程，實(shí)際上是商鋪本身不斷升值的過(guò)程
調(diào)控政策的出臺(tái)，各地樓市商品住宅銷(xiāo)售面積下降了大約三成，但在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，銷(xiāo)售卻出人意料地火爆。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，在限貸、限購(gòu)的前提下，投資商業(yè)地產(chǎn)，似乎是一個(gè)本能的選擇。購(gòu)買(mǎi)第二套住房的門(mén)檻提高后，已經(jīng)等同于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。但是投資商業(yè)地產(chǎn)，極少能夠借助按揭貸款，如規(guī)定首付在五成以上，無(wú)法享受到優(yōu)惠利率，以及貸款年限只有5—10年，這些都對(duì)投資者提出了更高的資金要求。因此，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資者還是應(yīng)該謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。
網(wǎng)友應(yīng)盡力避免大部分散售的商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)檫@種拆散銷(xiāo)售,出現(xiàn)了業(yè)權(quán)分散的情況，一旦出現(xiàn)問(wèn)題,所以很容易發(fā)生糾紛。一方面,不能保證業(yè)態(tài)的合理搭配,開(kāi)發(fā)商不能對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和布局。另一方面,在分散的產(chǎn)權(quán)商鋪里,業(yè)主對(duì)租金的期望值不一樣。這樣就直接導(dǎo)致空置率比較多,影響整個(gè)商業(yè)的氛圍,已經(jīng)租出去的商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也不會(huì)理想，最后形成了一種惡性循環(huán)。
商鋪有風(fēng)險(xiǎn)，入行需謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士曾分析說(shuō)，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成敗，在于開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)完全分割出售，沒(méi)有考慮后期統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理。還有，由于前期急功近利銷(xiāo)售，后期租戶(hù)的商鋪經(jīng)營(yíng)不善，租戶(hù)拒付租金，蕭條冷落的商鋪間，“房東”與“租戶(hù)”鬧得卻是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。商鋪投資選鋪很關(guān)鍵。
若投資不慎，只會(huì)造就下一個(gè)失敗案例。到底什么樣的商鋪適合投資呢？像那些只對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售居住、辦公物業(yè)、商業(yè)步行街及獨(dú)立底商，大部分自持物業(yè)，70%左右的主力店及次主力店，其余30%小商鋪由接手項(xiàng)目的商業(yè)管理公司管理租售事宜的商業(yè)項(xiàng)目，才能獲取持有物業(yè)的長(zhǎng)期收益。
急功近利的商鋪銷(xiāo)售，讓許多投資者栽了跟頭。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，具有獨(dú)特的屬性，它是主要依賴(lài)租金收益的長(zhǎng)期投資品種，也正是這種獨(dú)特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)，要掌握投資技巧，這樣才能增大成功的概率。
商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模體量直接關(guān)系到這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)角色定位，它是定位于行業(yè)的領(lǐng)頭者、追隨者、補(bǔ)缺者亦或是挑戰(zhàn)者，都與它的規(guī)模體量有關(guān)。投資者還要考慮商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否合適，是否符合整個(gè)大商圈的定位。
有強(qiáng)勢(shì)品牌運(yùn)營(yíng)商入駐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就可減小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，在選擇投資時(shí)，投資者關(guān)鍵要看強(qiáng)勢(shì)品牌運(yùn)營(yíng)商是否在商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中起主導(dǎo)作用，是直接經(jīng)營(yíng)模式還是管理輸出模式，也就是顧問(wèn)形式。
因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身的特性已經(jīng)注定它是一種需要長(zhǎng)期持有的投資品，像住宅一樣通過(guò)短期的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，只會(huì)加速其死亡，而不會(huì)給投資者帶來(lái)任何收益。因此，為了保證后期管理順利進(jìn)行，適當(dāng)?shù)募泄芾硎钟斜匾�。因此投資者在選擇物業(yè)時(shí)，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的（臨街獨(dú)立鋪面除外），則應(yīng)該三思而后行。